2020 yılında meydana gelen Elazığ depreminin yaralarının sarılmasında çaba gösterilirken, 2023 yılında 20 milyona yakın nüfusu etkileyecek çapta meydana gelen Kahramanmaraş depremiyle birlikte özellikle ilimizde mahallelerin harpten çıkmışçasına silüetleri belirginleşmeye başladı.
Geçmişin rantiye belediyeciliği bu silüetin baş mimarı olduğunu bir kez daha tekrar ederek bu görüntünün düzeltilmesi çağdaş ve ihtiyaca yönelik mahallelerin tekrardan kurularak ortaya çıkmasına imkan tanıyacak son dayanak olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna başvuruldu.
Bu kanunun amacı ve kapsamı ise riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Kentsel dönüşümün güncel durumdaki uygulamalar açısından hukukî etkisini gösterdiği ölçeğin büyüklüğü ve gelecekte daha da artacağı düşünülen potansiyeli açısından durum değerlendirildiğinde uygulanması halinde faydalı sonuçlar ortaya çıkması beklenmekte olup diğer yandan hukuki ihtilafların oluşması kaçınılmazdır. Özellikle kişilerin mülkiyet hakkına müdahalelerin olacağı aşikardır.
6306 Sayılı Kanun’a göre dönüşümün nasıl gerçekleştiğinin ifade edecek olursak, kentsel dönüşüm işlemlerinin başlayabilmesi için öncelikle, rezerv yapı veya riskli yapı ve alanların tespit edilmesi lazımdır.
6306 sayılı Kanun’a göre riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.
Üzerindeki yapının yıkılmasıyla arsa haline gelen taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine ilişkin anlaşmalarda aranan 2/3 çoğunluğun pay ve paydaş çoğunluğu olarak anlaşılması gerekmektedir. Elbirliği halinde mülkiyet konusu taşınmaz ya da taşınmaz paylarının ortaklarının oybirliği ile hareket etmeleri; bu sağlanamıyorsa, TMK m. 703 gereği “malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi” ile önce elbirliği halinde mülkiyetin sona erdirilmesi gerekir. Yapı yıkılmadan önce üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı mevcutsa “hisseleri oranında paydaşların 2/3 çoğunluğu” hesaplanırken, paylı mülkiyet için benimsenen sonuçlar dikkate alınmalı ve hem payların hem de paydaşların 2/3 çoğunluğu ile arsanın nasıl değerlendirileceğine ilişkin anlaşma yapılmalıdır.
Özellikle TOKİ ve taşeron şirketleri ile kentsel dönüşüm uygulamalarının yeni bir ‘yap-sat modelinde yapılaşma’ biçimine döndüğünü ifade edebiliriz. Diğer yandan dönüşüm projelerinde arazileri için uygun görülen m2 fiyatlarında özellikle rantın ve beklentinin önemsendiği göze çarpmaktadır. Dikkat edilecek olunursa Gazi caddesi bölgesine yoğunlaşılırken daha varoşta kalan sanayi mahallesi akla en son gelecek yer olacak gibi.
Yine dönüşüm kapsamında arsa payı problemi ortaya çıkmaya başladı. Hasbelkader kat mülkiyetindeyken bir konut sahibi olan vatandaşın bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti ortadan kalkmasıyla beraber ortaya çıkan arsadaki payında kat mülkiyetindeki hakkından farklı bir oran var ise bu sefer yeniden kat mülkiyeti kurulmasında mevcut arsa payı dikkate alınacağından arsa payı düşük olanlar kat mülkiyetinin kurulmasında yıkılmadan önceki evini elde etmesi mümkün olmayacaktır. İşte böyle bir durumda kat maliklerinin hak kaybı yaşamaması için arsa payının doğru bir şekilde belirlenmesi gerekecek belki de arsa payının yeniden düzenlenmesine ilişkin davalar ortaya çıkacaktır.
Taşınmazları kendi rızaları dışında yıktırılan kat maliklerinin bir de hatalı tespit edilen arsa payları sebebiyle hak kaybına uğramaları, adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bunun yanı sıra çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerinin değil “arsa paylarının” kamulaştırma işlemine tabi tutulacağı hususu da arsa payına ayrı bir önem atfetmektedir. Kat malikinin arsa payı hatalı olarak belirlendiğinde bağımsız bölümün sahip olduğu avantajlar gözetilmeksizin yalnızca arsa payının bedelinin tespit edilmesi, mülkiyet hakkının doğrudan ihlaline yol açacaktır. Bu gibi sorunların yaşanmaması için arsa payının hakkaniyetli bir şekilde belirlenmesi zorunludur.
Mülkiyet hakkına müdahale eden ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açan uygulamalar yönünden idare aleyhine verilen kararlar ortaya konulmuştur. Kamulaştırma süreci, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biridir. Halktan kopuk ve ihtiyaçlara kayıtsız kalan proje örneklerinin beklenilen başarıya ulaşmayacağı ortada olup vatandaşın da kapsamlı olarak ne hakkı olduğu ve haklarını ne şekilde aranacağı konusunda bilgilendirilmesi gerekmektedir.
